Le viager est une modalité de vente et d’achat de biens immobiliers qui reste encore minoritaire en France, mais qui progresse chaque année de près de 6 pour cent au niveau national. Pour rappel, le viager consiste pour un propriétaire à vendre son logement avec une décotée assortie d’une rente jusqu’à son décès, tout en conservant l’usufruit du logement concerné. En d’autres termes, bien que la propriété du bien change de mains, son (ou ses occupants dans le cas d’un couple) pourront continuer à vivre normalement dans leur maison, tout en améliorant leurs conditions de vie grâce au capital et aux pensions perçues.
Une nouvelle forme de viager à fait son apparition : la SCI Viagénérations. Elle offre entre autres aux vendeurs un bouquet plus important (la somme perçue lors de la signature du contrat). Du côté des investisseurs, elle apporte la possibilité d’investir sur le long terme avec une fiscalité intéressante en l’incluant dans un portefeuille d’assurance vie. Dans la suite de cet article, découvrez notre passage en revue de ses avantages pour les vendeurs ainsi que pour les investisseurs ainsi que les modalités spécifiques qui distinguent ce type de transaction en augmentation constante.
Un moyen pour les seniors d’améliorer leur niveau de vie durant la retraite et d’anticiper leur succession
En premier lieu, la sci viagénérations est pour les vendeurs une forme de viager particulièrement intéressante, car elle propose aux seniors retraités de percevoir un bouquet (la somme de départ) deux fois plus important que pour un viager classique. À l’heure où le temps passé à la retraite s’allonge grâce à l’allongement de l’espérance de vie, cela peut ainsi être une solution avantageuse permettant de conserver un niveau de vie confortable pour ses vieux jours, tout en permettant le maintien au domicile, ce qui est l’une des premières préoccupations des seniors.
Notons au passage que ce capital est disponible immédiatement, et de surcroit, il est entièrement défiscalisé. Cela permet de fait d’échapper en partie aux taxes et impôts dus au trésor public lors d’une vente, mais aussi de réduire les frais liés à la fiscalité des propriétaires, notamment la taxe foncière. C’est aussi un moyen intelligent d’anticiper sa succession et d’apporter un coup de pouce à ses enfants et petits enfants en réalisant des donations. Ici aussi, cela s’accompagnera de conditions fiscales beaucoup plus avantageuses que lors d’une succession classique.
Un moyen pour les 94 % de retraités qui ne souhaitent pas déménager d’assurer leur maintien à domicile
La retraite moyenne des Français ne s’élève qu’à 1256 euros par mois, et le montant des revalorisations annuelles ne suit pas le niveau d’inflation, dont le taux s’est envolé depuis deux ans. C’est, reconnaissons-le, bien peu pour couvrir les dépenses quotidiennes des seniors, et plus encore si l’on ajoute à cela les frais de santé qui tendent à s’accroitre au fur et à mesure de l’avancement en âge. Ainsi, une personne ou un couple de retraités pourront grâce à ce mode de vente conserver leur logement, tout en conservant une sérénité financière qui leur permettra d’aménager leur logement pour le rendre plus accessible pour leurs vieux jours. Ou encore de financer loisirs et voyages bien mérités après une vie de dur labeur.
Autre avantage majeur de la vente en viager via une SCI : la fiabilité et la sérénité quant au versement en temps et en heure de la rente due. En effet, il peut arriver que lors de la vente en viager d’une maison entre particuliers, l’acheteur fasse défaut de paiement et ne verse plus les rentes. Le fait de privilégier la vente auprès d’une SCI spécialisée permettra donc de bénéficier de sérieuses garanties sur ce point, en plus, rappelons-le, de proposer un meilleur bouquet lors de la vente du logement.
Enfin, le bouquet proposé aux vendeurs est deux fois plus important lors de la cession de leur bien en viager à une SCI de maintien à domicile. En effet, lors d’une vente en viager classique, le bouquet ne représente en moyenne que vingt à trente pour cent de la valeur totale du bien, alors qu’une SCI offre un bouquet qui oscille quant à lui entre quarante et soixante pour cent. Le capital rendu disponible immédiatement (qui est rappelons-le entièrement défiscalisé) est de fait bien plus conséquent.
Quels sont les avantages pour les investisseurs qui choisissent d’épargner de la sorte ?
La Société Civile d’Investissement Viagénérations, exclusivement disponible en unité de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, s’appuie sur quatre leviers principaux pour maximiser les rendements : le rendement actuariel, la revalorisation du bien immobilier, la libération anticipée et le bénéfice technique. Grâce à ces leviers, elle a été en mesure d’atteindre des résultats financiers satisfaisants après seulement quatre années d’existence. Dans les faits, voici les rendements réalisés ces dernières années, pour un rendement cumulé de 28,35 pour cent dans la même période :
- 2018 : 6.42 %
- 2019 : 6,73 %
- 2020 : 6,81 %
- 2021 : 5,79 %
Les épargnants souhaitant investir dans une SCI de maintien à domicile peuvent prendre des parts dans la société qui acquiert des biens via le système que nous venons d’aborder plus haut. Il s’agit ici, vous l’aurez compris, d’un investissement sur le long terme, qui est intégré dans un portefeuille d’assurance vie. C’est ainsi une manière de rendre liquide un patrimoine immobilier et d’en tirer un rendement régulier avoisinant en moyenne autour de six pour cent. Précisons que ce chiffre est indicatif et que le rendement évoluera en fonction du marché et de la conjoncture, et que tout investissement comporte sa part de risque. Les risques spécifiques d’un bien immobilier sont par exemple le non-paiement des loyers, la non-liquidité, la décote, la baisse des prix de marché, les vacances locatives et bien d’autres… Cependant, en investissant dans plusieurs actifs et en mutualisant les risques entre les différents biens détenus, cela permet de le pondérer. Ainsi, ce type de placement bénéficie d’une note de 2 sur 7 sur l’échelle de risque des investissements, ce qui au regard des rendements réalisables est un excellent ratio.
Tous ces éléments nous laissent à penser que la part des vendeurs et des investisseurs qui opteront pour cette formule ne devrait que croitre dans les années à venir.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
