Investissement locatif à Lyon : comment éviter une forte rotation des locataires ?

Parmi les nombreuses possibilités de placements, l’investissement locatif garantit le plus de stabilité et d’indépendance financière grâce à la perception mensuelle des loyers. Cependant, changer trop souvent de locataire risque d’entraîner une baisse considérable de votre rendement. En effet, le départ d’un occupant implique une remise en état de votre bien et la nécessité de faire de nouvelles annonces. De plus, vous devez continuer de payer toutes les charges (frais d’assurance, taxes, etc.), alors que le logement est vacant. Faites-vous partie des investisseurs locatifs ou souhaitez-vous effectuer un placement dans l’immobilier à Lyon ? Découvrez dans cet article comment éviter une forte rotation des locataires.

Lyon : une ville propice à l’investissement immobilier locatif dans le neuf

Située dans le centre-est de la France, dans le département du Rhône, Lyon est une ville très dynamique avec de multiples potentialités. Outre les attractions touristiques favorables aux locations saisonnières des immeubles, le développement économique contribue aussi à l’augmentation du nombre de populations dans la métropole. Classée 3e ville la plus dynamique de France, la ville de Lyon est propice à l’investissement immobilier, particulièrement en location de logements neufs.

Forte demande en logement

Outre la multitude d’établissements universitaires, la floraison des activités économiques attire également des nouveaux venus à Lyon. Ils sont constitués par des entrepreneurs et des salariés spécialisés dans le secteur de la banque et de la finance, du commerce, de la technologie, de la santé, etc. Selon l’INSEE, le nombre de la population connaît une hausse progressive de l’ordre de 0,7 % entre 2013 et 2018. Le dernier recensement qui date de 2018 a enregistré une population de 518 635 habitants.

La poussée démographique conduit à une forte demande en logement qui est parfois supérieure à l’offre. D’ailleurs, cela explique l’augmentation du prix de vente aussi bien des maisons et des appartements anciens que des logements neufs. Le tarif de l’immobilier varie en fonction de sa zone de localisation. En 2020, le prix moyen annuel du mètre carré à Lyon est :

• supérieur à 5 500 euros : dans le 1er, le 2e et le 6e arrondissement ;
• entre 4 500 euros et 5 500 euros : dans le 3e, le 4e et le 7e arrondissement ;
• entre 3 500 euros et 4 500 euros : dans le 5e, le 8e et le 9e arrondissement.

Ces tarifs ont des répercussions sur les prix des loyers. Selon le baromètre des loyers, ce dernier a connu une hausse de 4,6 % sur les locations meublées et de 2,9 % sur les immeubles vides en l’espace de 1 an. Toutefois, un encadrement des loyers a été voté le 5 octobre 2020 pour gérer l’augmentation excessive des prix. Connaître ces différents règlements vous sera utile si vous prévoyez d’acheter sur Lyon dans le neuf dans l’optique d’investir dans l’immobilier locatif. Ce dernier dispositif sera valable dès le second semestre de cette année 2021.

Multiplication des nouvelles constructions

Afin de répondre à la forte demande en logement, des projets d’aménagement ont été réalisés dans la métropole. Le Lyon Confluence, par exemple, vise à offrir aux Lyonnais des espaces de vie et de travail plus sains. Il en est de même pour le Lyon Carré de Soie.

Outre les projets de grande envergure, de nombreux programmes de construction d’immeubles ont été réalisés partout dans la métropole. Vous trouverez, par exemple, des maisons ou des appartements neufs au cœur du 8e arrondissement, dans le quartier de Montchat et dans d’autres arrondissements.

Vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif à Lyon ? Bénéficiez d’un accompagnement sur mesure en contactant un promoteur immobilier dans la ville. Vous obtiendrez des conseils effectifs dans chaque étape de votre projet, garantissant une optimisation des résultats.

Lyon : éligible à la loi Pinel

Tous les arrondissements de Lyon sont éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit d’une mesure qui vous permettra de bénéficier d’une réduction fiscale variant selon la période de mise en location de vos biens. Un engagement de 6 ans vous donne la possibilité de réduire vos impôts de 12 % du prix du logement tous les ans. Elle est de 18 % sur un engagement de 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Pour en bénéficier, vous devez acheter et mettre en location un appartement neuf ou une nouvelle maison.

Proposez des biens attractifs

Offrir à votre locataire un cadre de vie agréable sera le premier critère, si vous tenez à le garder dans votre logement le plus longtemps possible. Ainsi, privilégiez le confort de l’appartement. Proposez des pièces spacieuses, claires et aérées avec des vues remarquables (sur un parc, sur des monuments, sur un fleuve, etc.). Afin de répondre à ces critères, procurez-vous des logements T3 (avec 3 pièces, 65 m2), T4 (avec 4 pièces, 80 m2), etc. Si vous louez un habitat meublé, choisissez des mobiliers confortables et modernes tout en respectant les normes. Séduisez vos locataires grâce à l’installation :

• des isolations thermiques fonctionnelles dans le but de leur garantir un confort thermique aussi bien en été qu’en hiver ;
• des isolations phoniques afin d’éviter les frustrations qu’engendrent les nuisances sonores ;
• d’un système de chauffage moderne ;
• des systèmes de sécurité, notamment une porte coupe-feu, un garde-corps, un interphone, un digicode, etc. ;
• d’un jardin privatif, d’un balcon ou d’une terrasse.

Tels sont les avantages de l’investissement dans un immobilier locatif neuf. Les nouvelles constructions sont soumises à des normes plus récentes, à l’instar de la Réglementation Thermique (RT 2020). Ce dispositif vise à réduire la consommation énergétique des bâtiments et à offrir aux occupants un maximum de confort. Ces nouveaux standards imposent l’utilisation de matériaux isolants spécifiques et d’équipements innovants dès la conception.

Si vous tenez à garantir la commodité de vos biens et éviter les pannes fréquentes des installations, effectuez un entretien régulier en engageant des professionnels.

Choisissez le meilleur emplacement pour vos biens locatifs

La localisation de l’appartement ou de la maison mis en location est un facteur déterminant pour garder les occupants. En fonction de vos locataires cibles, il est plus pratique de proposer des logements situés à proximité des :

• arrêts de transports en commun, des gares, etc. ;
• marchés ;
• établissements scolaires ou universitaires ;
• hôpitaux ;
• centre-ville ;
• centre de loisirs ;
• etc.

Optez pour des logements situés dans un quartier calme et sécurisé. Désormais, il existe des résidences construites dans des endroits où la nature est mise en avant, en plein centre urbain. Elles sont entourées de parcs ou de jardins publics.

Vérifiez le profil du locataire

Dans le but d’éviter une forte rotation des locataires, il est impératif de bien choisir vos occupants parmi les nombreux candidats répondant à votre annonce. D’abord, si vous choisissez l’investissement locatif Pinel à Lyon, les revenus du client constituent un premier critère de sélection. Les plafonds sont fixés chaque année par un décret. Pour une personne seule, par exemple, le salaire maximal est fixé à 38 377 euros, tandis que le plafond d’un couple est fixé à 57 357 euros (Bofip, avril 2021).

Outre la capacité des occupants à payer mensuellement le loyer, la maturité et l’honnêteté du locataire sont également à prendre en compte. Si possible, contactez le bailleur précédent ou effectuez des recherches sur internet et sur les réseaux sociaux afin d’obtenir un maximum d’informations les concernant. Privilégiez les salariés en CDI, car ils sont susceptibles de rester plus longtemps.

Fixez le loyer

Il sera impératif de louer votre bien à juste prix si vous souhaitez garder votre locataire. Vous avez opté pour le dispositif Pinel à Lyon ? Vous êtes tenu de proposer un tarif inférieur à 13,04 €/m2 (Bofip, avril 2021). Tel le cas d’une vente immobilière, vous devez également évaluer la valeur de votre bien avant de déterminer le montant du loyer. Dans cette optique, référez-vous à l’évolution du marché, aux prix des biens qui ont les mêmes caractéristiques que le vôtre.

En général, le loyer est fixé en fonction de la superficie du logement, de son emplacement, de sa consommation énergétique, de sa commodité, etc. Bien que vous soyez autorisé à augmenter le prix tous les ans, il est préférable de toujours maintenir vos tarifs initiaux. À cet effet, essayez d’anticiper les évolutions du marché lorsque vous définissez le loyer, sans pour autant vous éloigner du prix actuel.

Soyez également compréhensif envers vos locataires. En cas de difficulté financière, accordez-leur un report de paiement ou un versement fractionné.

Communiquez correctement avec vos locataires

Afin de créer une relation de confiance avec votre locataire, vous devez soigner la manière de communiquer avec ce dernier, dès le premier contact. Aussi, intégrez des règlements d’immeubles clairs pour éviter les malentendus et le désaccord. Vous pouvez par exemple y intégrer des prescriptions relatives :

• aux couleurs et aux types de peintures à utiliser ainsi qu’à l’installation de tapisseries ;
• à la demande de votre consentement avant usage de toutes substances susceptibles de provoquer un incendie ou une explosion ;
• aux disciplines à suivre dans le souci d’harmoniser les relations entre les différents locataires de l’immeuble, telles que l’interdiction de fumer dans les aires communes, etc.

Votre réactivité crée également la confiance chez votre locataire. Ainsi, consacrez du temps à l’écoute de leurs requêtes et soyez réactifs en cas de problème. Pour ce faire, assurez-vous que les informations passent plus rapidement. Mettez-vous en accord avec vos locataires sur les moyens de communication. Sont-ils habitués aux échanges par courriel, par SMS, etc. Une fois fixé, évitez d’utiliser d’autres canaux pour qu’ils puissent trouver les informations que vous partagez à temps.

Aussi, soyez clair lorsque vous donnez des indications. Particulièrement si vous devez utiliser des termes techniques. Ce procédé réduit les risques de mésentente et encourage le locataire à rester.

La forte rotation des locataires risque de conduire votre investissement immobilier à une perte considérable. En vue de rendre votre placement rentable, il est primordial d’adopter la stratégie susceptible de fidéliser les occupants de vos biens. Dans cette optique, offrez-leur le maximum de confort afin qu’ils se sentent chez eux et qu’ils éprouvent l’envie d’y rester le plus longtemps possible. Soignez votre relation avec vos locataires dans le but d’établir la confiance et éviter les conflits. Toutefois, vos efforts seront vains si vous choisissez le candidat avec un profil instable.