D’après une étude du Ministère de la Transition écologique en octobre 2017, le retrait-gonflement des sols argileux touche un cinquième des sols métropolitains. Ce phénomène concerne 4 millions de maisons individuelles en France. Les dégâts matériels causés par les mouvements différentiels de sol constituent en effet un risque majeur pour les habitants. C’est pourquoi une étude géotechnique est devenue obligatoire depuis 2020.
Loi ELAN : l’obligation de réaliser une étude de sol
Selon la loi ELAN, article 68, une étude de sol est obligatoire avant la vente d’un terrain non bâti constructible ou la construction d’une habitation dans les zones à risque. Cette réglementation vise à prévenir et à limiter la sinistralité liée au retrait-gonflement des sols argileux à la suite de périodes de sécheresse ou de pluie.
Les zones concernées
Si votre terrain est situé dans une zone d’aléa de retrait-gonflement moyen ou fort, vous devez vous conformer à ce que dit la loi ELAN sur l’étude de sol, afin de vous mettre en règle avec la loi. Vous êtes en effet obligé de fournir une étude géotechnique de type G1 (phases « étude de site et principes généraux de construction »). Vous pouvez consulter sur le site Géorisques du gouvernement les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux (environ 50 % du territoire métropolitain est concerné). À titre d’exemple, dans le Bassin parisien, en Île-de-France, plus de 500 communes sont exposées à ce risque.
En cas de vente d’un terrain non bâti constructible
Votre terrain non bâti constructible est situé dans un secteur où les dispositions d’urbanisme autorisent la construction d’une habitation ? En cas de vente de ce terrain, vous devez fournir une étude géotechnique préalable de type G1. Vous devez joindre cette étude à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. Cependant, pour les ventes non précédées d’une promesse, cette obligation ne s’applique pas. En cas de vente publique du terrain, l’étude doit être annexée au cahier des charges. Ensuite, vous devez la remettre avec le titre de propriété à l’acquéreur. Cette étude géotechnique préalable suivra les mutations successives du terrain.
En cas de construction dans une zone à risque
Vous envisagez de faire construire une habitation sur votre terrain situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des sols argileux ? Avant de conclure le contrat de construction, vous avez l’obligation de transmettre l’étude géotechnique préalable (reçu du vendeur du terrain) aux personnes constructrices de l’ouvrage (constructeurs, entrepreneurs, architectes, etc.). En l’absence de ce document (qui devrait normalement être annexé à votre titre de propriété du terrain), vous devez faire une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique de conception de type G2. Cette dernière tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment à construire. Elle contient des prescriptions constructives correspondant à la nature de votre sol et à votre projet.
En cas d’extension d’un bâtiment
Vous avez un projet d’extension d’un bâtiment ayant déjà fait l’objet d’une étude géotechnique de conception ? Cette étude initiale ne prévoit cependant pas l’extension ? Dans ce cas, vous devez faire réaliser une étude géotechnique de conception de l’extension. Celle-ci peut se baser sur les données et les conclusions de l’étude initiale (si elles sont pertinentes pour le projet). En revanche, si l’étude géotechnique de conception initiale prévoit l’extension, vous pouvez l’utiliser, à condition que le procédé constructif soit similaire.
Les cas exonérés de l’obligation
Ces obligations ne concernent pas les projets de construction dont les travaux n’affectent pas :
- la structure ou les fondations du bâtiment,
- l’écoulement des eaux sur le terrain,
- les échanges de température entre le sol et le sous-sol du bâtiment.
Quant aux projets d’extension, ils sont exonérés de ces dispositions, si la superficie du nouvel ouvrage est inférieure à 20 m² et qu’il est détaché du bâtiment existant.
Le risque d’exposition au retrait-gonflement de sols argileux
Le retrait-gonflement des sols argileux est mal connu. Pourtant, il représente un grand danger pour les bâtiments et leurs habitants. C’est en effet un phénomène naturel touchant surtout les maisons individuelles bâties sur des zones à risque.
Le retrait-gonflement des argiles
Le volume des sols argileux change selon leur taux d’humidité. Avec l’humidité, ils gonflent, et à l’inverse, avec la sécheresse, ils rétrécissent. Ces mouvements entraînent des fissurations ou des tassements du sol. De ce fait, on rencontre souvent une instabilité de l’assise des bâtiments. Les facteurs qui favorisent ce phénomène de retrait-gonflement sont :
- les variations de teneur en eau du terrain dues notamment aux précipitations et à l’activité humaine,
- le type de minéraux argileux présents dans le sol (les smectites sont par exemple des argiles « gonflantes »),
- la présence d’une végétation autour du terrain (les arbres absorbent l’eau contenue dans le sous-sol).
La succession de fortes précipitations et de déficits pluviométriques constitue un facteur aggravant le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux.
Les signes qui doivent vous alerter
Les tassements différentiels peuvent causer des dommages sur le bâtiment, si ses fondations et sa structure ne sont pas suffisamment solides. Ainsi, les façades peuvent se fissurer, les cloisons et les dallages se disloquer, les portes et les fenêtres se déformer, les canalisations enterrées se rompre, etc. Les maisons individuelles sont les plus exposées au risque de retrait-gonflement, du fait de leur structure et leurs fondations souvent peu rigides.
L’évaluation de l’exposition
Conformément à l’article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2022, les éléments pris en compte pour évaluer l’exposition au risque de retrait-gonflement sont :
- les matériaux dominants du sol argileux et leur nature lithologique,
- les différents minéraux composant les matériaux du sol,
- le comportement du sol selon la granulométrie et sa capacité de variation en cas d’humidité et de sécheresse.
Sur le site Géorisques, on distingue 3 zones selon le degré d’exposition au risque de retrait-gonflement (fort, moyen et faible).
Lors de la vente d’un terrain non bâti constructible dans une zone d’aléa de retrait-gonflement moyen ou fort, le vendeur a l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable à l’acquéreur. Ce document est valable sur 30 ans, si le sol n’a subi aucun remaniement.
Avant la construction d’une habitation dans une zone à risque, le maître d’ouvrage doit transmettre l’étude géotechnique préalable au constructeur ou à la maîtrise d’œuvre. S’il ne détient pas cette étude de type G1, avec son accord, le constructeur peut faire établir une étude géotechnique de conception (phases « avant-projet et projet »).
Cette étude de type G2 prend en compte l’implantation et les caractéristiques de la maison à bâtir. Elle est valable pour la durée de la réalisation du projet. Il est fortement recommandé de confier l’étude géotechnique d’un terrain à un expert, reconnu et fiable.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
