Depuis le 20 février 2026, le statut de bailleur privé, aussi appelé loi Jeanbrun ou dispositif « Relance Logement », remplace la loi Pinel pour les nouveaux investissements locatifs. Le principe change radicalement pour la location nue : au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire, vous amortissez chaque année une fraction de votre logement, jusqu'à 12 000 € déductibles de vos revenus fonciers. Mais qui peut en bénéficier et dans quelles conditions ? Décryptage complet de ce nouveau statut pour l’immobilier locatif.
Le statut de bailleur privé, qu'est-ce que c'est ?
Le statut de bailleur privé, également appelé « loi Jeanbrun » ou « plan Relance Logement », désigne un nouveau cadre fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, il ne s’agit pas d’un statut juridique à proprement parler, mais d’un régime fiscal spécifique appliqué aux revenus locatifs. Ce statut est intégré à l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026), entré en application le 21 février 2026 et prévu pour durer jusqu'au 31 décembre 2028.
Pourquoi ce nouveau statut a-t-il été créé ?
Depuis plusieurs années, de nombreux investisseurs jugent la location longue durée moins attractive. Hausse de la fiscalité, contraintes énergétiques, encadrement des loyers ou encore évolution du régime LMNP : le marché locatif traverse une période d’incertitude.
De plus, la loi Pinel qui donnait une dynamique au secteur a pris fin le 31 décembre sans successeur officiel.
Dans ce contexte, le gouvernement a étudié la création d’un cadre fiscal plus lisible et potentiellement plus avantageux pour les particuliers qui mettent un logement en location.
Le statut de bailleur privé poursuit ainsi plusieurs objectifs :
- Relancer la construction de logements neufs,
- Encourager la rénovation énergétique du parc ancien,
- Augmenter l’offre de logements accessibles,
- Stabiliser durablement le marché locatif
Le gouvernement prévoit ainsi la construction annuelle de 50 000 logements supplémentaires dans le parc privé.
Quels sont les avantages fiscaux du statut de bailleur privé ?
L’amortissement des biens immobiliers
Le principal avantage du statut de bailleur privé repose sur l’introduction d’un mécanisme d’amortissement fiscal appliqué à la location nue. Cette mesure constitue une véritable rupture dans la fiscalité immobilière, puisque jusqu’à présent, l’amortissement était essentiellement réservé aux régimes de location meublée comme le LMNP.
Concrètement, l’amortissement permet au propriétaire de considérer que son logement perd de la valeur comptablement au fil du temps. Cette dépréciation théorique peut alors être déduite des revenus locatifs imposables, ce qui réduit fortement la base de l’impôt sur le revenu. L’investisseur peut amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, les 20 % restants concernent
La base amortissable varie selon la nature du bien et la typologie de location :
| Logement neuf | Logement ancien à rénover |
Logement intermédiaire | 3.5 % / an | 3 % / an |
Logement social | 4.5 % / an | 3.5 % / an |
Logement très social | 5.5 % / an | 4 % / an |
Dans le cas d’un bien à 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €. L’investisseur peut amortir 7 000 € par an, qui viennent réduire la base imposable des revenus. Sur le long terme, il s’agit d’un levier particulièrement avantageux.
Une fiscalité plus attractive pour les investisseurs
Depuis plusieurs années, de nombreux investisseurs considèrent que la fiscalité de la location nue est devenue peu compétitive : hausse des prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu et les différentes charges qui s’accumulent.
Le statut de bailleur privé vise ainsi à rendre l’investissement locatif plus attractif grâce à plusieurs leviers fiscaux comme l’amortissement du bien immobilier et la possibilité de reporter un déficit foncier supplémentaire de 10 700 € / an lorsque les charges dépassent les revenus locatifs. Ce déficit foncier peut monter jusqu’à 21 400 € par an en cas de travaux de rénovation énergétique pour les logements anciens.
Encourager les locations longue durée
Contrairement à la location meublée, souvent de courte durée ou étudiante, le statut de bailleur privé vise principalement à soutenir la location nue longue durée.
L’objectif est double :
· Remettre davantage de logements sur le marché locatif classique
· Limiter le basculement des logements vers les plateformes de location saisonnière
Pour bénéficier des avantages fiscaux, les investisseurs devraient respecter plusieurs conditions que nous allons voir dans la section suivante.
Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier du bailleur privé ?
Les logements concernés
Pour être éligible au statut du bailleur privé, les logements doivent respecter les conditions suivantes au 1er janvier 2026 :
· Être neuf ou en état futur d’achèvement
· Être concerné par un dépôt d’une demande de permis de construire
· Être soumis à des travaux de rénovation lourde avec un montant accordé représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
Le dispositif du bailleur privé s’applique sur l’ensemble du territoire, il n’y a pas de respect de zonage à respecter concernant l’emplacement du bien.
Les plafonds et obligations du bailleur
Pour bénéficier du régime fiscal, le propriétaire devrait notamment respecter :
· Une durée minimale d’engagement locatif de 9 ans
· Des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires
En cas de non-respect des conditions, une reprise partielle ou totale des avantages fiscaux peut être appliquée par l’administration fiscale.
Les conditions liées à la performance énergétique
Les logements bénéficiant du dispositif devraient respecter des critères énergétiques précis :
· Respect des dernières normes énergétiques en vigueur, comme la RE2020, pour les logements neufs
· DPE A ou B pour les logements anciens avec travaux
Les logements affichant de mauvaises performances énergétiques sont exclus du dispositif. Pour les investisseurs, cela implique désormais d’intégrer pleinement la question énergétique dans leur stratégie patrimoniale.
Le choix du bien, le coût des travaux et le potentiel de rénovation deviennent des critères essentiels pour optimiser la rentabilité future d’un investissement locatif.
Les différences entre le bailleur privé et l’ancien Pinel
La principale différence entre les deux dispositifs concerne le fonctionnement de l’avantage fiscal.
Avec la loi Pinel, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du logement, en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le mécanisme était simple : plus la durée de location était longue, plus la réduction d’impôt était importante.
Le statut de bailleur privé fonctionne différemment. Il ne réduit pas directement l’impôt dû mais diminue le revenu foncier imposable grâce à un système d’amortissement du bien immobilier.
Les contribuables fortement imposés, avec une TMI supérieure à 30 %, peuvent ainsi bénéficier d’un avantage beaucoup plus puissant.
Auteur
Cecile
