L’investissement locatif constitue une excellente stratégie d’épargne. En effet, il permet de se constituer un patrimoine grâce à l’obtention de revenus complémentaires mensuels. La location meublée peut concerner tous les profils de locataires. Elle est d’ailleurs très encouragée par le gouvernement qui met à la disposition des propriétaires-bailleurs de logements meublés de nombreux avantages fiscaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le statut de LMNP !
Qu’est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel ?
Le statut LMNP est un statut qui est attribué aux bailleurs non professionnels qui proposent des locations meublées. Il ne s’agit pas là d’une activité principale, mais plutôt d’un complément de revenus. Pour rappel, ce statut est accessible à tous les contribuables français qui veulent investir dans les biens meublés afin de mieux préparer leur retraite. Le statut de loueur en meublé non professionnel offre de grands avantages fiscaux aux investisseurs depuis 1949.
Le loueur en location meublée non professionnel a donc un statut particulier régi par des conditions variables selon les gains perçus. En outre, il doit disposer d’une activité professionnelle principale.
Sur le plan fiscal, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’autre part, il existe des règles à respecter dans le cadre d’une revente en LMNP et dans le bail de location.
Les avantages du statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel confère de nombreux avantages aux investisseurs.
Des démarches simplifiées
La location non meublée professionnelle se caractérise avant tout par ses démarches relativement simples. Le bailleur n’est pas obligé de créer une société et son activité de location peut être exercée en nom propre. Ainsi, la seule démarche administrative à réaliser est l’enregistrement sous le statut LMNP à travers l’envoi du formulaire P0i.
La flexibilité
Le statut de LMNP est également très flexible. Le bailleur a ainsi la possibilité de reprendre le bien immobilier pour un usage personnel ou pour envisager de le revendre. Le changement de statut peut donc se faire à tout moment, en fonction des conditions de bail. En d’autres termes, le bailleur n’est pas contraint de conserver l’activité pendant plusieurs années.
La fiscalité du LMNP
Le bailleur a le choix entre deux régimes :
- le régime micro-BIC,
- le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) se caractérise par un simple abattement de 50 ou de 71 % dans le cas d’une location meublée de tourisme. Il convient de rappeler qu’en location vide, cet abattement est estimé à seulement 30 %. Le régime réel simplifié est quant à lui plus intéressant dans la plupart des cas. En effet, il permet d’amortir la valeur du bien, des travaux, du mobilier et des autres dépenses relatives à l’activité. En location vide, seules certaines dépenses sont déductibles.
Le report du déficit
Dans le cadre de la déclaration au régime simplifié réel, si le bailleur a créé un déficit, alors celui-ci est intégralement reporté pendant au moins 10 ans. À noter que cette durée peut varier selon les futures recettes perçues en location meublée. Ainsi, il ne sera pas nécessaire de payer des impôts sur les revenus de location pendant des années.
La réduction d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard
Le statut de loueur en meublé non professionnel peut être associé à un investissement en Censi-Bouvard. Dans ce cas, il n’est pas possible d’obtenir un amortissement du bien immobilier. En réalité, le prix d’achat d’un bien accompagné d’une réduction d’impôts ne peut être amorti. En revanche, le bailleur peut amortir la fraction du bien qui dépasse 300 000 euros. Cela permet de calculer la valeur maximale de la réduction d’impôt. Il est important de rappeler que la loi Censi-Bouvard est un moyen de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
Combiné au LMNP, un investissement locatif en Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt et une récupération de TVA sur l’acquisition, à hauteur d’environ 20 % du prix du bien. Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard sont les résidences d’accueil et de soins agréés, les logements avec services pour étudiants et les résidences avec services agréées pour les personnes handicapées ou âgées.
La délégation de la gestion locative
Au-delà des avantages fiscaux, le statut de loueur en meublé non professionnel permet de mettre en place une gestion immobilière simple. La plupart du temps, c’est une agence immobilière qui s’occupe des potentiels locataires et des différentes démarches liées. Elle se charge également de procéder à l’état des lieux pour faire gagner du temps au bailleur.
La revente en LMNP
Il arrive que le loueur de location meublée décide un jour de revendre le bien immobilier. Dans ce cas, il a le choix entre deux options. S’il souhaite gérer lui-même la vente, alors il peut publier des annonces en ligne. Il lui faudra alors gérer les visites et évaluer les différentes offres proposées. Ainsi, il a la possibilité de faire une contre-proposition pour répondre à une offre, jusqu’à trouver celle qui lui convient. Si au contraire, il confie la gestion à une agence, alors celle-ci se chargera de la revente à sa place. Elle va alors gérer les démarches, les visites, les intermédiations, la négociation des prix…
Le marché de la revente en LMNP a enregistré entre 2 500 et 3 000 lots en 2020. Cela équivaut à une valeur d’environ 250 à 300 M d’euros par an.
Lors d’une revente en location meublée non-professionnelle, le bailleur doit viser les investisseurs rationnels. La première chose à faire est de contacter un conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci sera constamment en quête de biens de qualité à proposer à son client investisseur. Il existe également des sociétés qui évoluent dans la revente au « second marché » des biens meublés non professionnels.
La revente en location meublée non professionnelle : les règles des baux de location
Sauf pour les logements de services en loi Censi-Bouvard qui incluent un engagement de 9 ans, il est possible de revendre les autres résidences LMNP à tout moment. Toutefois, il y a des règles à respecter dont le bailleur doit tenir compte.
Il est déconseillé de rompre le contrat de location avec un gestionnaire avant la mise en vente. En effet, une telle décision pourrait entraîner des soucis pour la revente. Et pour cause, un bail en cours constitue un excellent argument de revente d’un bien immobilier en LMNP.
De même, il faut éviter de vendre le logement juste avant la fin du bail, car cela peut décourager les acquéreurs potentiels. Il est donc préférable de procéder à la revente en début ou en cours de bail.
Vendre au bon moment et estimer le prix de revente du bien LMNP
Il est important de vendre son bien au bon moment. Pour ce faire, la meilleure solution est de s’informer sur l’état du marché locatif en LMNP avant de commencer les démarches. Si le logement est soumis à la loi Censi-Bouvard, alors le propriétaire doit attendre la fin de la durée d’engagement qui est de 9 ans. Cela lui permettra d’éviter le remboursement à l’administration fiscale de la réduction perçue.
Enfin, pour estimer le prix de revente du bien LMNP, il faut se baser sur la rentabilité de celui-ci. En effet, ce point peut non seulement influer sur le prix, mais aussi sur la plus-value et la durée de vente.
Un bien immobilier LMNP représente un excellent dispositif d’épargne, bien plus intéressant que de nombreux autres produits. Le statut de loueur en meublé non professionnel offre de nombreux avantages aux investisseurs qui se voient attribuer de nombreux privilèges fiscaux. La revente de ce type de résidence nécessite la prise en compte de plusieurs points, comme les règles du bail de location et la rentabilité du bien.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
