En copropriété, tous les travaux de rénovation sont encadrés par un règlement strict. L’objectif est de préserver la destination du bâtiment et surtout la qualité de vie des occupants. Pour réaliser des travaux de rénovation dans votre appartement en habitat collectif, vous devez donc consulter impérativement le règlement de copropriété. Quels sont les travaux envisageables ? Faut-il toujours demander l’accord des copropriétaires ? Comment rénover sereinement un logement en copropriété ? Découvrez dans ce guide tout sur la réglementation qui régit les travaux de rénovation d’appartement en copropriété.
Copropriété : les règles à respecter pour les travaux à l’intérieur de votre appartement
Lorsque vous décidez d’améliorer votre cadre de vie ou de rafraîchir votre appartement en copropriété, c’est à vous seul de financer le projet en entier : mais quel budget prévoir pour la rénovation d’un appartement en copropriété ? Tout dépend des différents travaux à réaliser. Vous pouvez solliciter un expert pour vous aider à lister ces travaux et à les chiffrer. Toujours est-il que pour les travaux qui affectent uniquement l’intérieur de votre logement, il n’est pas nécessaire de demander l’accord de la copropriété.
Ces travaux ne doivent pas porter atteinte aux parties communes ou modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Voici des exemples de travaux de rénovation que vous pouvez engager en toute sérénité dans votre appartement en copropriété :
- appliquer une nouvelle peinture,
- aménager une salle de bain,
- aménager une cuisine,
- poser une nouvelle tapisserie,
- changer la décoration d’une pièce,
- installer une cloison interne,
- abattre des cloisons non porteuses,
- réaliser l’isolation intérieure de l’appartement,
- poser un nouveau revêtement sur le sol ou les murs…
Néanmoins, il convient de préciser que certains règlements de copropriété présentent des spécificités. Par exemple, votre règlement de copropriété peut imposer des contraintes à respecter lors de la pose d’un nouveau revêtement de sol. Il est donc important de bien prendre connaissance de ce règlement avant de commencer vos travaux de rénovation.
Les règles en vigueur pour les travaux qui affectent les parties communes
Lorsque les travaux de rénovation à réaliser affectent les parties communes de l’immeuble, il est impératif d’obtenir l’aval de la copropriété lors d’une assemblée générale (AG) avant d’exécuter le projet. Or, même dans un logement privatif, on considère certaines parties comme étant des parties communes. Il s’agit par exemple des façades et des balcons. Le gros œuvre, les couloirs, les jardins et les terrasses de l’immeuble sont aussi concernés.
Outre les travaux de rénovation qui touchent les parties communes à usage exclusif, les aménagements qui affectent les canalisations et les murs porteurs sont aussi concernés. Il en est de même des travaux qui exigent une intervention sur des gaines, des coffres ou des têtes de cheminées. On considère que certains éléments de la tuyauterie appartiennent également aux parties communes :
- les gouttières,
- les canalisations de desserte des appartements (chauffage collectif),
- les colonnes de canalisation des eaux usées,
- la colonne montante d’eau froide ou d’eau chaude sanitaire…
Vous n’êtes pas autorisé à entreprendre des travaux qui affectent ces éléments sans en référer à la copropriété. En général, dès que vos travaux d’aménagement vous obligent à vous approprier des parties communes, vous devez impérativement obtenir l’accord de la copropriété avant de lancer le chantier.
Désirez-vous fermer le balcon de votre appartement ? Souhaitez-vous créer des ouvertures ou changer la couleur des volets ? Peut-être voulez-vous simplement aménager une véranda ou changer des fenêtres. Dans un cas ou l’autre, vous devez demander obligatoirement l’accord des copropriétaires.
Si vous réalisez des travaux de rénovation qui touchent par exemple les façades de l’immeuble sans l’accord de la copropriété, vos travaux seront considérés comme illégaux. Dans ce cas, n’importe quel copropriétaire peut mener des actions en justice contre vous pendant 10 ans dans le but d’annuler les travaux que vous aviez réalisés.
Si vous vous appropriez des parties communes lors des travaux sans l’aval des autres copropriétaires, le recours en justice est désormais possible pendant non plus 10 ans, mais 30 ans aujourd’hui. Selon le contexte, le copropriétaire qui vous traîne en justice peut même réclamer des réparations. Mieux vaut donc se conformer à la réglementation.
Comment obtenir l’accord des copropriétaires pour les travaux soumis à autorisation ?
Si vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation qui vont impacter l’utilisation des parties communes de la copropriété, vous devez inscrire votre projet à l’ordre du jour de la prochaine AG. Pour ce faire, vous devez en parler à votre syndic au moins deux à trois mois avant la tenue de l’assemblée générale. Il est conseillé d’envoyer une lettre avec accusée de réception au syndic pour leur parler du projet.
Dans ce courrier, prenez soin de bien mentionner la nature des travaux à réaliser. Insistez sur tous les détails de la rénovation à entreprendre. Vous pouvez par exemple joindre à votre courrier un plan qui présente les caractéristiques des volets ou des fenêtres à poser.
Généralement, l’AG d’une copropriété se tient une fois par an. Toutefois en fonction de l’urgence de votre projet, vous pouvez solliciter une AG extraordinaire. Dans ce cas, les frais de l’AG extraordinaire seront à votre charge. Lors de l’AG, la validation de votre projet est soumise à un vote. Selon l’article 25 du règlement de copropriété, le projet sera validé si vous obtenez les voix de la majorité des copropriétaires. Il s’agit bien des copropriétaires absents, représentés ou présents à l’AG.
Concrètement, vous devez obtenir au moins 51 voix positives pour un immeuble qui réunit 100 copropriétaires afin de faire valider votre projet. Cette règle reste d’actualité, même si au jour de l’AG il n’y a que 75 votants. Pour les travaux de rénovation de votre appartement qui exigent l’appropriation des parties communes, vous devez recueillir non pas les voix de la majorité absolue, mais plutôt les voix d’au moins deux tiers des copropriétaires.
Quand commencer les travaux de rénovation d’appartement en copropriété ?
Lorsque vous faites valider votre projet à l’AG de votre copropriété, vous ne devez pas aussitôt commencer les travaux. Il est conseillé d’observer un délai de 2 à 3 mois après le vote avant de lancer le chantier. En réalité, les décisions prises lors de l’AG peuvent faire l’objet d’un recours jusqu’à 2 mois après la notification du procès-verbal. Pour éviter tout problème, il convient d’attendre l’expiration de cette période de recours pour lancer le chantier de rénovation en toute sérénité.
Que faire si vous n’obtenez pas l’aval des copropriétaires lors de l’AG ?
Si vous n’arrivez pas à réunir les voix de la majorité absolue ou les voix des deux tiers de l’AG (selon le cas), vous pouvez contester ce refus auprès du tribunal judiciaire. Dans ce contexte, le juge vérifiera si le refus que vous avez obtenu lors de l’AG est justifié. Vous n’obtiendrez gain de cause que lorsque vos travaux respectent les conditions suivantes :
- ils améliorent l’immeuble de façon générale,
- ils ne figurent pas parmi les interdictions de votre règlement de copropriété,
- ils ne nuisent pas aux autres copropriétaires.
Vous devez nécessairement attendre d’avoir l’autorisation de réaliser les travaux avant de commencer le chantier.
Les règles de bon voisinage à respecter lors des travaux en copropriété
Lorsque les travaux de rénovation souhaités par un copropriétaire sont validés lors du vote de l’AG, ce dernier doit prévenir ses voisins avant de lancer les travaux. N’hésitez pas à préciser la nature des travaux à vos voisins afin qu’ils puissent prendre les dispositions nécessaires.
Vous pouvez vous rendre chez chacun de vos voisins pour leur parler de vive voix de votre projet. Il est également possible d’afficher une note dans le hall d’entrée pour les tenir informés de la nature des travaux à réaliser et de la durée du projet.
Les démarches administratives nécessaires pour la rénovation d’appartement en copropriété
Pour certains travaux de rénovation d’appartement en copropriété, vous devez obligatoirement obtenir des autorisations légales en plus de l’accord de votre copropriété. Ces autorisations légales sont notamment nécessaires pour les lourds travaux qui peuvent impacter d’autres copropriétés.
Vous devez par exemple obtenir un permis de construire à la mairie pour des travaux qui touchent la structure du bâtiment. Une déclaration préalable aux travaux est aussi nécessaire pour des travaux de surélévation ou d’extension de votre appartement. Vous pouvez faire confiance à votre architecte pour réaliser les démarches administratives requises pour faire valider votre dossier auprès de la mairie à laquelle vous êtes rattaché.
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Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..