De très nombreux paramètres peuvent être identifiés pour estimer la valeur commerciale d’un local et donc sa valeur locative.
Le critère essentiel, c’est bien sûr le flux de chalands tant en qualité qu’en quantité et son adéquation avec le commerce exercé. Le flux de chaland est en effet un chiffre d’affaires potentiel pour l’exploitant.
La visibilité d’une boutique influe également sur sa valeur commerciale. Ainsi, des critères comme une situation en angle, la présence d’un passage piéton ou d’une bouche de métro donnant sur les locaux sont donc de nature à conférer une plus-value aux locaux.
La configuration des locaux en eux-mêmes est également clé.
Ainsi les praticiens découpent usuellement les surfaces en fonction de leur éloignement de la chaussée. Généralement, la première bande de 0 à 5 m de la rue est la plus valorisée. Les surfaces plus profondes font l’objet de décotes successives, de même que les aires situées en sous-sol. A l’inverse, les surfaces d’angles, bénéficiant d’un double flux de chalands sont habituellement surcotées dans l’estimation de la valeur locative d’une boutique.
D’autres éléments comme la présence de structures porteuses limitant la visibilité et les capacités d’exposition, la hauteur sous plafond ou la présence d’une terrasse sur le domaine public viennent moduler l’appréciation de la valeur locative d’une surface commerciale.
Les aspects juridiques
Il existe aussi des aspects juridiques pouvant impacter la valeur locative d’une boutique, notamment en cas de reprise d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail.
En effet, la présence de certaines clauses transférant au locataire des charges revenant en principe au bailleur telles que l’impôt foncier, la vétusté ou les travaux de conformité, peuvent, dans certains cas, justifier une décote sur la valeur locative d’un commerce.
Enfin il convient de distinguer les différentes valeurs locatives évoquées par les praticiens : le loyer plafonné, le loyer de renouvellement et le loyer de marché.
Loyer plafonné
Le loyer plafonné correspond aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce. Ainsi, sauf exceptions, le loyer d’un bail renouvelé ne peut excéder la variation d’un indice de référence (en pratique l’ILC publié par l’INSEE pour les commerces).
Mais ce même article prévoit un certain nombre d’exceptions pour lesquelles le loyer peut être déplafonné et donc fixé à la valeur locative dite “Code de commerce » laquelle est définie par l’article L.145-33 du Code de commerce qui énumère cinq grands critères :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ainsi, du fait d’une définition légale du loyer de renouvellement, celui-ci peut être fixé par un juge dans le cadre d’une procédure judiciaire, lorsque les parties ne trouvent pas à s’entendre sur le prix du loyer.
Le loyer de marché correspond quant à lui au prix librement convenu entre un bailleur et un locataire au moment de la signature d’un nouveau bail. Son prix n’est pas encadré par la loi. Il peut éventuellement être composé d’une partie en capital, appelée pas-de-porte.
Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) ne doit pas être confondu avec le droit au bail, qui est la somme versée à un locataire partant par un locataire entrant, désireux de reprendre un emplacement commercial dans le cadre d’un bail existant.
Ce droit au bail ne doit lui-même pas être confondu avec la notion de fonds de commerce, qui consiste en la vente d’une exploitation commerciale sur un point de vente donné, et qui inclut donc nécessairement le droit au bail, mais comporte de surcroît d’autres éléments, au premier rang desquels la clientèle. Afin d’en apprendre plus sur le sujet et sur les différentes manières d’estimer des biens immobiliers, nous vous invitons à consulter le site de Mathieu Hercberg, site sur lequel vous trouverez de nombreuses informations sur les expertises immobilières (valeurs locatives, valeurs vénales, fonds de commerce, droit au bail, etc…).
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
