Plus qu’un simple investissement, l’achat d’un bien immobilier représente souvent un projet et un rêve de toute une vie. Souscrire un prêt immobilier reste alors une alternative intéressante pour le financer. Les taux de crédit affichent des valeurs extrêmement basses, ce qui entraîne une augmentation progressive des demandes de prêt auprès des banques et des autres organismes de crédit. Toutefois, le coût réel d’un crédit dépend aussi d’autres éléments. Zoom sur le coût global d’un prêt immobilier.
Le coût global d’un crédit immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Lorsqu’il est question d’offre promotionnelle, les établissements de crédit proposent souvent des taux d’emprunt qui ne correspondent pas toujours aux mensualités totales que vous devrez payer. En effet, le montant varie aussi en fonction de votre assurance emprunteur et d’autres éléments. Ainsi, le coût global de votre crédit immobilier est égal à la somme de :
- vos intérêts cumulés,
- vos frais d’assurance,
- la garantie,
- vos frais de dossier,
- vos frais annexes.
En outre, le taux annuel effectif global (TAEG), appliqué au crédit immobilier, est justement un indicateur normalisé qui permet de comparer plusieurs offres de prêt entre elles. Cette évaluation prend en compte le coût total de chacune de ces offres. Toutefois, il ne suffit pas de comparer les garanties et les coûts d’assurance. C’est pourquoi il est utile de connaître les spécificités de tous les frais occasionnés par votre souscription de crédit.
Le coût des intérêts du crédit
Le taux appliqué à votre prêt immobilier représente un point essentiel de votre emprunt. Qu’il soit révisable, variable ou fixe, ce taux peut avoir un pourcentage élevé. Plus ce dernier augmente, plus les intérêts à payer seront importants. Ainsi, le taux d’intérêt devra être considéré comme étant l’indice du coût de votre financement. Il sera aussi assimilé à la rentabilité obtenue par votre organisme prêteur.
On évalue généralement ce taux en fonction de vos revenus et de votre capacité de remboursement. Il est aujourd’hui possible de profiter de taux relativement bas (moins de 1 % sur 15 ans par exemple). Néanmoins, tout emprunteur devra aussi considérer l’assurance de son prêt immobilier lors de l’acquisition du bien.
Le coût de l’assurance de prêt ou assurance emprunteur
Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques et organismes prêteurs demandent aux emprunteurs de souscrire une assurance de crédit. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, cette démarche est nécessaire pour garantir le bon déroulement de la procédure de remboursement des prêts. Il s’agit d’une couverture permettant de protéger non seulement l’emprunteur, mais aussi le prêteur en cas d’accident de la vie (incapacité, invalidité, maladie ou décès). Dans les faits, souscrire une assurance de prêt est ainsi une obligation.
Le coût de votre assurance emprunteur varie selon votre profession, votre état de santé et votre âge. Cette sécurité, valable pendant toute la durée de votre crédit, peut atteindre jusqu’à 40 % du montant global de ce dernier. Elle peut vous être proposée par votre banque à un bon taux si vous optez pour une offre groupée. Bien entendu, vous pouvez envisager par la suite de changer votre couverture, chaque année, à la date d’anniversaire de votre emprunt.
Le changement d’une assurance emprunteur passe par plusieurs étapes relativement simples. Vous devez sélectionner un nouveau contrat proposant des garanties équivalentes, avant de réaliser différentes formalités (notamment remplir un questionnaire de santé). Il suffit ensuite de souscrire cette nouvelle formule et ainsi d’obtenir un certificat d’adhésion. Vous devrez envoyer une demande de résiliation à votre établissement prêteur 2 mois avant le terme de votre assurance en cours de validité.
Tout organisme de crédit dispose d’une période de 10 jours ouvrés afin de formuler sa décision. Elle peut accepter votre demande sous plusieurs conditions. Vous devrez donc poser un préavis de 2 mois tout en respectant une concordance de garanties. Celles de l’ancien et du nouveau contrat doivent ainsi être équivalentes.
Le choix de l’assurance de prêt est déterminant sur le coût global de votre crédit immobilier. Dans cette optique, il est préférable d’opter pour un contrat avec des garanties adaptées à votre situation. L’offre doit aussi vous permettre de réaliser des économies. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez généralement épargner jusqu’à 10 000 €, voire 11 000 €.
Les frais de garantie
Il existe un risque que les mensualités de remboursement d’un prêt ne soient pas payées. L’établissement prêteur demandera alors une garantie financière à l’emprunteur. Plusieurs alternatives s’offrent à vous :
- hypothèque,
- caution bancaire,
- inscription en privilège de prêteur de deniers.
Les frais de garantie générés influeront sur le coût réel du crédit. À ceux-ci s’ajouteront aussi d’autres frais.
L’hypothèque constitue une solution de garantie signée devant un notaire. Elle est ensuite publiée au niveau du Service de publicité foncière. Si un défaut de paiement survient, le bien faisant l’objet du financement sera susceptible d’être saisi par la banque. Pour constituer une hypothèque, vous devez payer des frais de dossiers qui s’ajouteront à ceux de votre prêt. Ces frais avoisinent les 1,5 % à 2 % du coût total de l’emprunt.
La caution bancaire constitue la garantie la plus fréquemment utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier. Une société de cautionnement affiliée aux organismes d’assurance et aux établissements financiers est sollicitée pour prévenir toute défaillance de paiement. Le prêteur est alors remboursé par cette entreprise de cautionnement après 3 ou 4 échéances impayées. Il faudra trouver une solution à l’amiable avec l’emprunteur, sinon le bien sera saisi (hypothèque judiciaire), puis revendu.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers doit être constatée via un acte notarié. Le terrain à construire ou le bâtiment déjà existant est ainsi sous garantie. Un avantage est proposé à l’établissement prêteur : celui de la priorité sur le bien en question, si le prêt immobilier est non remboursé. Les autres potentiels créanciers ne peuvent donc pas le saisir.
Les frais de dossier du prêt immobilier
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, des frais sont facturés, comme l’analyse et le montage de votre dossier de prêt. En moyenne, ces dépenses représentent en général entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté. Bien entendu, ce pourcentage diffère d’un organisme financier à un autre, en fonction aussi de la typologie de prêt. Vous pouvez ainsi débourser entre 500 € et 1 000 € si votre demande d’emprunt reçoit une réponse favorable.
Il est à noter que la contraction d’un prêt réglementé donnant droit à l’accès à la propriété vous exempte de paiement de ces frais de dossier. C’est notamment le cas avec le prêt Action Logement ou un prêt à taux zéro (PTZ). Évidemment, ces frais restent applicables pour les autres types de crédit, y compris un prêt classique couplé avec ces prêts aidés.
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Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
