Cela fait quelques années déjà que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) existent en France. Elles continuent d’attirer de nombreux épargnants en délivrant des rendements de 4 % à 7 % (en 2021). Cette tendance s’est d’ailleurs accentuée après la crise sanitaire. En effet, les investisseurs affluent après 2 années de flou en raison de la crise du Covid-19 et d’un niveau d’épargne très élevé en France. Il existe de nombreux types de SCPI. Les SCPI de rendement sont les plus connues puisqu’elles ont survécu à la crise des 2 années précédentes.
Rappel sur le fonctionnement d’une SCPI
Le fonctionnement d’une SCPI repose sur un mécanisme relativement simple. Il débute avec une société de gestion qui crée la SCPI en proposant à des investisseurs (en l’occurrence, vous) d’acheter des parts. La société se sert ensuite de cet argent pour acquérir un patrimoine. Elle met celui-ci en location et garde une partie des loyers. Ces loyers retenus sont considérés comme des frais de gestion pour chercher et entretenir les biens, ou encore trouver des locataires. Les frais de gestion correspondent généralement à 10 % du loyer. La SCPI vous verse par la suite le reste en tant que dividendes. Si vous désirez en apprendre davantage sur les meilleures SCPI, vous pouvez consulter de nombreux sites spécialisés dans l’investissement immobilier.
Les principales vocations de la SCPI sont l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif en vue de dégager un rendement. La SCPI peut réaliser des travaux d’aménagement, procéder à l’achat de biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles. En revanche, elle n’est pas en mesure de construire des biens immobiliers.
Quelles sont les catégories de SCPI de rendement existantes ?
Le patrimoine des SCPI de rendement se compose principalement d’entrepôts, de locaux commerciaux et de bureaux loués à des entreprises. Néanmoins, il est possible de classer les SCPI de rendement selon les catégories suivantes :
- les SCPI diversifiées ayant un patrimoine constitué de divers immeubles (commerces, bureaux, logements ou autres),
- les SCPI de commerce détenant un patrimoine principalement affecté à des murs de magasin,
- les SCPI spécialisées disposant d’un patrimoine typé sur un seul ou plusieurs segments spécifiques, comme l’immobilier de santé,
- les SCPI de bureau possédant un patrimoine composé essentiellement d’immeubles de bureau,
- les SCPI régionales ayant un patrimoine investi en général hors de Paris et de sa région,
- les SCPI européennes détenant un patrimoine investi majoritairement hors de France.
Il est important de connaître ces différentes catégories, afin de mieux orienter votre choix dans l’investissement.
Pourquoi investir dans une SCPI de rendement en 2022 ?
La SCPI connaît un réel succès depuis la crise des dettes souveraines et celle des subprimes. Cela s’explique notamment par les différents modes de souscription et par le rendement régulier qu’elle offre. Ce rendement est supérieur à celui des fonds en euros des contrats d’assurance-vie. En effet, vous pouvez souscrire à crédit, en assurance-vie ou en démembrement de propriété.
Il est important de noter qu’un fonds en euros permet de garantir le capital à tout moment, alors que les SCPI peuvent être sujettes à une forte baisse. Entre 1993 et 1998, certaines SCPI ont perdu environ la moitié de leur valeur en raison de la crise immobilière en France. Cependant, malgré cette absence de garantie, les SCPI disposent d’atouts concernant l’investissement direct dans l’immobilier.
Une SCPI de rendement se cantonne uniquement à l’immobilier professionnel tel que les bureaux, les commerces et les entrepôts. Vous pouvez faire des investissements locatifs avec une structure à capital fixe ou à capital variable. Diverses raisons expliquent pourquoi ce type d’immobilier est intéressant pour les investisseurs. Grâce à ce système, il est effectivement possible de signer un bail commercial qui protège mieux le propriétaire et de sélectionner plus efficacement les locataires. Le prix de ce type de bien est également moins touché par les fluctuations du marché immobilier. En conséquence, les investisseurs ayant opté pour cette formule ont droit à un excellent rapport locatif.
Comment bien choisir votre SCPI de rendement ?
Avant d’investir dans une SCPI de rendement, vous devez prendre en compte différents critères. Tout d’abord, le taux de distribution que vous devez surveiller sur les 5 dernières années pour garantir la continuité des opérations. Il vous faudra ensuite prendre en compte le Taux d’Occupation Financier (TOF) qui est un bon indicateur de gestion. En l’occurrence, privilégiez les SCPI qui ont un TOF supérieur à 92 %. La capitalisation doit également être d’au moins 250 millions d’euros. Vous pourrez ainsi mutualiser les risques.
Vous pouvez diversifier vos parts de SCPI, comme dans tout investissement. En effet, diversifier votre patrimoine vous expose moins aux risques liés à la SCPI.
Quels sont les risques liés à la SCPI ?
De toute évidence, un placement dans une SCPI n’échappe pas aux risques. Parmi les menaces les plus importantes, il y a celle liée au crédit. En effet, si vous empruntez pour acheter vos parts, les revenus pourront baisser et risquent de ne pas couvrir votre crédit. Il y a également le risque de perte en capital, car le prix des parts des SCPI peut augmenter tout comme il peut diminuer. Enfin, il y a le risque de liquidité, car votre épargne n’est pas disponible à tout moment. C’est un placement à long terme, et trouver un acheteur peut s’avérer difficile si vous souhaitez partir.
S’engager dans une SCPI peut s’avérer très intéressant pour les investisseurs. C’est notamment le cas pour ceux qui désirent investir dans le domaine de l’immobilier d’entreprise sans avoir à s’occuper de la gestion, parfois contraignante, du patrimoine mis en location. Si vous avez un portefeuille de SCPI diversifié, vous pouvez opter pour différentes stratégies qui peuvent vous offrir des opportunités. Investir dans une SCPI n’est cependant pas sans risques. Il est alors plus judicieux de demander conseil auprès d’un professionnel, surtout si vous êtes nouveau dans le domaine de l’investissement immobilier.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
