Immobilier Fractionné : Investissement, Rendement et Fonctionnement

Découvrez l’immobilier fractionné, un concept innovant de l’investissement immobilier qui fait de plus en plus d’adeptes en France. Grâce à cette approche, vous pouvez acquérir des parts de biens immobiliers à partir de sommes modestes, permettant une démocratisation de l’accès à la pierre. 

Les rendements peuvent être attrayants et le risque est maîtrisé grâce à la diversification. À travers la tokenisation ou le crowdfunding, entrez dans l’ère de l’immobilier 2.0.

Comprendre l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné, ou tokenisation de l’immobilier, offre une nouvelle manière d’accéder à l’investissement immobilier. Au lieu d’acheter un bien en entier, l’investisseur acquiert des fractions ou des parts de ce bien. Ce système rend l’accès à l’investissement immobilier plus abordable et accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. 

Grâce à des plateformes spécialisées, l’investisseur peut participer à de grands projets immobiliers avec un faible ticket d’entrée, dès 1€. L’immobilier fractionné offre ainsi une diversification du portefeuille d’investissement et une rentabilité attrayante.

Définition de l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné se définit comme un modèle d’investissement qui permet à plusieurs investisseurs d’acquérir collectivement un bien immobilier, en détenant chacun une part ou une fraction de l’actif. Aussi appelé tokenisation de l’immobilier, ce concept est rendu possible grâce à des plateformes d’investissement collaboratif ou des sociétés spécialisées comme les SCPI. 

Il s’agit d’une approche collaborative où plusieurs investisseurs unissent leurs ressources pour acquérir un bien, chaque participant possédant alors une « part » ou « fraction » de la propriété. Dans ce modèle, l’investisseur n’est pas nécessairement propriétaire du bien mais détient une partie de sa valeur.

Le fonctionnement de l’immobilier fractionné

La division du bien immobilier

La division d’un bien immobilier en plusieurs parts constitue l’étape clé du fonctionnement de l’immobilier fractionné. Elle permet de transformer un bien immobilier en un ensemble de fractions ou de parts, souvent exprimées en pourcentage de la valeur totale du bien.

Par exemple, un immeuble peut être divisé en 100 parts, chaque part représentant 1% de la valeur totale de l’immeuble. Cette division du bien peut se faire de façon équitable ou selon d’autres critères prédéfinis.

Chaque part peut ensuite être achetée par un ou plusieurs investisseurs. Ces derniers deviennent alors, non pas propriétaires d’une partie physique du bien, mais détenteurs d’une part de sa valeur. Les investisseurs peuvent ainsi investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien en entier, ce qui rend l’investissement plus accessible et flexible.

La division du bien immobilier est généralement réalisée par des plateformes spécialisées en immobilier fractionné ou des sociétés de placement immobilier (SCPI). Ces dernières mettent en vente les parts du bien, souvent à travers un contrat de partage de revenus, et gèrent les procédures administratives liées à la division et à la vente des parts.

La distribution des parts

La distribution des parts est une étape cruciale de l’immobilier fractionné. Une fois le bien immobilier divisé en plusieurs parts, ces dernières sont mises à la disposition des investisseurs sur des plateformes spécialisées. C’est à ce moment que les investisseurs ont l’opportunité d’acquérir une ou plusieurs parts du bien.

La valeur de chaque part est généralement définie proportionnellement à la valeur totale du bien. Par exemple, si un immeuble vaut 1 million d’euros et qu’il est divisé en 1000 parts, chaque part sera proposée à 1000 euros. Cependant, cette valeur peut varier en fonction de différents facteurs tels que la localisation du bien, son état, son potentiel de rentabilité, etc.

Chaque investisseur peut décider du nombre de parts qu’il souhaite acquérir en fonction de son budget et de sa stratégie d’investissement. Plus il acquiert de parts, plus sa part dans la valeur totale du bien est importante. En revanche, le risque de perte en capital est également plus élevé.

Il est à noter que dans certains cas, le nombre de parts qu’un investisseur peut acquérir peut être limité. Certaines plateformes imposent en effet un nombre maximum de parts par investisseur pour éviter une trop grande concentration de la propriété.

Enfin, si un investisseur souhaite revendre ses parts, il peut le faire soit en passant par la plateforme sur laquelle il les a acquises, soit par le biais d’autres canaux appropriés. Cependant, la revente des parts peut être soumise à certaines conditions spécifiques.

Le rôle de la plateforme

Les plateformes d’immobilier fractionné jouent un rôle central dans le processus d’investissement. Elles agissent comme un intermédiaire, facilitant l’achat et la vente de parts de biens immobiliers entre les investisseurs.

Ces plateformes offrent une interface utilisateur facile à utiliser où les investisseurs peuvent visualiser les biens disponibles, les détails associés tels que l’emplacement, le prix, le rendement locatif prévu, etc. Elles proposent également des outils pour gérer son portefeuille, suivre les investissements et voir les rendements.

Certaines plateformes comme Bricks, Brik ou RealT, offrent en plus des services de gestion locative, prenant en charge l’administration du bien, la recherche de locataires et la collecte des loyers.

Ainsi, le rôle de la plateforme va au-delà de la simple mise en relation entre acheteurs et vendeurs, elle offre un service complet facilitant l’investissement immobilier fractionné :

• Mise à disposition de biens immobiliers : Les plateformes sélectionnent et proposent à l’investissement un large éventail de biens.
• Gestion des transactions : Elles supervisent l’achat et la vente des parts, garantissant la sécurité et la transparence des transactions.
• Gestion locative : Certaines plateformes prennent en charge la gestion du bien, assurant ainsi un revenu locatif régulier aux investisseurs.
• Suivi et gestion du portefeuille : Les plateformes offrent des outils pour suivre et gérer les investissements en temps réel.

Les revenus générés par l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné génère des revenus de deux façons principales : les revenus locatifs et les plus-values à la revente.

Les revenus locatifs sont les loyers perçus par le bien immobilier, répartis entre les détenteurs de parts proportionnellement à leur investissement. Ces revenus sont généralement versés mensuellement ou trimestriellement.

Les plus-values à la revente représentent la différence positive entre le prix d’achat du bien et son prix de vente. Ces plus-values sont également réparties entre les détenteurs de parts, en fonction de leur pourcentage d’investissement.

Cependant, il est essentiel de noter que ces revenus sont soumis à la fiscalité, qui varie selon le pays et la structure de l’investissement. Par exemple, en France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, tandis que les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur les plus-values.

Les acteurs de l’immobilier fractionné en France

Tantiem : la meilleure plateforme d’immobilier fractionné

Fondée en 2022 par Thomas Penet et Éric Prinet, Tantiem est une plateforme d’investissement collaboratif spécialisée dans l’immobilier fractionné. Elle propose des investissements accessibles à partir de 100€ dans l’immobilier commercial ou résidentiel. L’achat se réalise en 4 étapes simples, avec une interface facile à utiliser et intuitive.

Tantiem émet des titres obligataires sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers. Ce contrôle assure une sécurité supplémentaire pour les investisseurs. La plateforme offre une gestion professionnelle des propriétés, ce qui facilite l’investissement pour les investisseurs en prenant en charge la sélection des biens, la gestion des locataires et les autres aspects de la gestion immobilière.

Dans un marché en pleine expansion, Tantiem se distingue par son rythme soutenu de nouveaux projets, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille.

Streal : investir dans l’immobilier des professionnels

Streal est une autre plateforme essentielle dans le secteur de l’immobilier fractionné. Cette plateforme se distingue par sa spécialisation dans l’immobilier professionnel, offrant aux investisseurs l’opportunité d’accéder à des classes d’actifs à haut rendement.

• Streal permet notamment d’investir dans l’immobilier commercial, les commerces, les bureaux partagés et flexibles ainsi que la location courte durée.
• La souscription est simple et se fait en quelques clics, avec des investissements accessibles dès 100 euros.
• Streal s’occupe également de la gestion des biens, permettant aux investisseurs de profiter des revenus locatifs ainsi que de la plus-value à la revente.

Cette plateforme est donc un choix intéressant pour ceux souhaitant diversifier leur portefeuille avec de l’immobilier professionnel.

HouseBase: L’investissement immobilier pour tous

HouseBase est une plateforme d’investissement immobilier qui a démocratisé l’accès à l’immobilier en proposant des fractions d’investissement à partir de 10€. Grâce à une technologie innovante, HouseBase achète des parts dans divers projets immobiliers et les revend sous forme fractionnée. 

Le principe est similaire à l’achat de fractions d’actions en bourse. HouseBase se distingue en proposant des investissements dans des projets off-market, soigneusement sélectionnés par une équipe d’experts. L’application HouseBase permet de gérer facilement ses investissements et offre la possibilité de remettre ses fractions en vente à tout moment en cas de besoin.

Le crowdfunding et l’immobilier fractionné

Le crowdfunding ou financement participatif et l’immobilier fractionné sont deux concepts interconnectés qui ont transformé la façon dont les investisseurs accèdent au marché immobilier.

Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de financer ensemble des projets immobiliers, en échange de parts dans le capital de la société portant le projet.

L’immobilier fractionné, quant à lui, permet à plusieurs investisseurs d’acquérir collectivement un bien immobilier, en détenant chacun une part ou une fraction de l’actif.

Ces deux pratiques ont en commun le fait de rendre l’investissement immobilier plus accessible au grand public, en réduisant les barrières financières et en facilitant la diversification des portefeuilles d’investissement.

L’immobilier fractionné et les SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Les SCPI se distinguent par :

• La mutualisation des risques : les investissements sont répartis sur plusieurs biens immobiliers, limitant ainsi le risque lié à la vacance ou à la dévalorisation d’un bien unique.
• La gestion déléguée : les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier qui s’occupent de la recherche des biens, de leur gestion locative et de leur valorisation.
• La simplicité : l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion du bien, il bénéficie des revenus locatifs sous forme de dividendes.

Cependant, il est essentiel de noter que les revenus générés par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à la fiscalité en vigueur.

Lien entre SCPI et immobilier fractionné

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et l’immobilier fractionné ont des similitudes, notamment le fait qu’ils permettent tous deux d’investir dans l’immobilier à moindre coût. Cependant, ils se distinguent sur plusieurs points :

• Investissement minimum : L’immobilier fractionné est souvent plus accessible en termes de montant d’investissement minimum. Chez certaines plateformes comme Tantiem, il est possible d’investir à partir de 100€ seulement.
• Choix du bien : L’immobilier fractionné offre la possibilité de choisir précisément dans quel bien investir, contrairement aux SCPI qui offrent une diversification instantanée en investissant dans différents types de biens immobiliers.
• Frais : Les SCPI sont parfois associées à des frais plus élevés.
• Liquidité : Les SCPI offrent une plus grande liquidité que l’immobilier fractionné.
  

Il est donc essentiel de bien comprendre ces différences avant de prendre une décision d’investissement.

Comment investir dans l’immobilier fractionné?

Choisir le bien immobilier à fractionner

Pour choisir le bien immobilier à fractionner, plusieurs critères sont à prendre en compte :

La localisation : Comme pour tout investissement immobilier, la localisation du bien est un critère primordial. Portez une attention particulière à la qualité du quartier, l’accessibilité des services et des transports, ainsi qu’aux perspectives de développement de la zone.

La qualité du bien : Assurez-vous de la qualité du bien en termes de construction, de rénovation et de maintenance. Un bien de mauvaise qualité pourrait engendrer des coûts supplémentaires à long terme.

Le type de bien : Selon votre stratégie d’investissement, vous pouvez opter pour différents types de biens : résidentiel, commercial, professionnel, etc.

Le rendement potentiel : Il est crucial d’évaluer le rendement potentiel du bien en fonction du montant de l’investissement, de la rentabilité locative et des perspectives de valorisation.

Il est recommandé de diversifier ses investissements en fractionnant plusieurs types de biens dans différentes localisations. Cela permet de répartir les risques et d’optimiser les rendements.

Déterminer la part à acheter

Pour déterminer la part à acheter, plusieurs facteurs sont à considérer.

• Le budget : Il faut tout d’abord déterminer le montant que vous êtes prêt à investir. Certaines plateformes proposent des parts à partir de montants très accessibles, ce qui rend l’immobilier fractionné attrayant pour de nombreux investisseurs.
• Le rendement : C’est l’un des principaux critères de choix. Il est crucial d’évaluer le potentiel de revenus de la part que vous envisagez d’acheter.
• La diversification : C’est un principe clé en investissement. Il est conseillé d’acheter des parts dans plusieurs biens immobiliers pour diversifier son portefeuille et minimiser les risques.
• La liquidité : Il s’agit de la facilité avec laquelle vous pourrez revendre votre part. C’est un critère important, particulièrement si vous envisagez un investissement à court terme.
  

Il est préférable de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Répartir votre investissement sur plusieurs types de biens et de localisations peut vous aider à optimiser vos rendements et à réduire les risques.

N’oubliez pas que l’immobilier fractionné est un investissement sur le long terme. Il est donc recommandé de bien réfléchir à votre stratégie avant de déterminer la part à acheter.

Gérer son investissement sur le long terme

La gestion de l’investissement en immobilier fractionné sur le long terme nécessite une stratégie bien définie. L’objectif principal est de maximiser le rendement tout en minimisant les risques. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

• Suivi des performances : Il est essentiel de suivre régulièrement les performances de votre investissement. Cela vous permettra d’ajuster votre stratégie si nécessaire.
• Diversification : Répartir votre investissement sur plusieurs types de biens et de localisations peut aider à optimiser les rendements et à réduire les risques.
• Liquidité : Prenez en compte la facilité de revente de vos parts. Certains types de biens peuvent être plus liquides que d’autres.
• Gestion de la fiscalité : Les revenus générés par l’immobilier fractionné sont soumis à l’impôt. Une gestion efficace de la fiscalité peut avoir un impact significatif sur le rendement net de votre investissement.

En résumé, la gestion de l’investissement en immobilier fractionné sur le long terme nécessite une attention constante et une adaptation à l’évolution du marché.

Avis sur l’investissement en immobilier fractionné

Les avantages de l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné présente de nombreux avantages pour les investisseurs, parmi lesquels :

• L’accessibilité financière : L’immobilier fractionné rend l’investissement immobilier plus accessible, en proposant des tickets d’entrée parfois inférieurs à 100€. Cette accessibilité financière permet à un plus grand nombre d’investisseurs d’accéder à l’immobilier.
• La diversification du portefeuille : Investir dans plusieurs fractions de différents biens immobiliers permet de diversifier son portefeuille et de minimiser les risques.
• La liquidité : Contrairement à l’investissement immobilier classique, l’immobilier fractionné offre une certaine liquidité. En effet, les parts peuvent souvent être revendues à tout moment sur les plateformes de trading en ligne.
• La simplicité des démarches : L’immobilier fractionné simplifie les démarches d’investissement. Les formalités administratives, juridiques et financières sont prises en charge par la plateforme d’investissement, ce qui facilite grandement le processus pour l’investisseur.
• La transparence : L’immobilier fractionné offre une transparence dans la gestion de l’investissement. Les investisseurs peuvent suivre en temps réel l’évolution de leur investissement et prendre des décisions éclairées.
  

Ces avantages font de l’immobilier fractionné une option d’investissement de plus en plus populaire et avantageuse.

Les risques liés à l’immobilier fractionné

Comme pour toute forme d’investissement, l’immobilier fractionné comporte des risques qu’il est essentiel de comprendre avant de s’engager :

• Risque de liquidité : La revente des parts peut être difficile si la demande est faible sur le marché. Cela peut entraîner un allongement du délai de vente ou une réduction du prix de vente.
• Risque de vacance locative : Si le bien n’est pas loué, les loyers attendus ne seront pas perçus, ce qui peut affecter le rendement de votre investissement.
• Risque de dépréciation : La valeur du bien peut diminuer en raison de facteurs externes tels que le marché immobilier, l’état du bien ou son emplacement.
• Risque de perte en capital : En cas de difficultés financières de la société gérant l’immobilier fractionné ou de défaillance de celle-ci, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement initial.
• Risque de non-paiement des loyers : Si les locataires ne paient pas leurs loyers, cela peut également affecter le rendement de votre investissement.

Il est donc essentiel de bien évaluer ces risques avant d’investir et de diversifier son portefeuille pour minimiser les risques associés.

Mise en garde de l’AMF sur l’immobilier fractionné

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a émis des mises en garde sur l’immobilier fractionné, en particulier concernant les plateformes de partage de revenus futurs (royalties). L’AMF a rappelé la nécessité de bien comprendre les risques associés à ce type d’investissement avant de prendre une décision.

Les points de vigilance soulignés par l’AMF comprennent :

• Les promesses de rendements élevés qui peuvent s’avérer trompeuses.
• Le respect de la réglementation par les plateformes, qui n’est pas toujours assuré.
• Les risques liés à la liquidité des investissements, notamment la possibilité de revendre ses parts.

Il est ainsi recommandé aux investisseurs de faire preuve de prudence et de se renseigner de manière approfondie avant d’investir dans des fractions d’actions.

Prêt immobilier et immobilier fractionné

L’immobilier fractionné et le prêt immobilier sont deux concepts qui peuvent sembler opposés au premier abord. En effet, l’une des grandes forces de l’immobilier fractionné réside dans sa facilité d’accès : il n’est pas nécessaire d’emprunter des sommes importantes pour investir, contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier classique qui nécessite généralement un prêt immobilier. Les tickets d’entrée pour l’immobilier fractionné peuvent être très faibles, ce qui permet à un grand nombre d’investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier sans avoir à contracter de prêt.

Cependant, il existe des situations où un prêt immobilier peut être utilisé en complément de l’immobilier fractionné. Par exemple, dans le cadre d’un investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), qui fonctionne sur un modèle similaire à l’immobilier fractionné, un investisseur peut financer son achat de parts en SCPI par un prêt immobilier, selon les conditions de sa banque. L’avantage ici est que l’investisseur peut alors bénéficier des effets de levier du crédit immobilier, tout en profitant de la diversification et de la rentabilité potentielles offertes par l’immobilier fractionné.

En résumé, bien que le prêt immobilier ne soit pas une condition sine qua non pour investir dans l’immobilier fractionné, il peut être utilisé de manière stratégique pour optimiser son investissement et maximiser ses rendements.