Pour le propriétaire, comme pour le locataire, il est important de s’assurer que les ressources financières sont suffisantes pour assumer le paiement régulier du loyer. Car le risque d’insolvabilité peut s’avérer préjudiciable pour l’un, comme pour l’autre. Mais, pour le bailleur, le risque de signer un contrat de bail avec un locataire insolvable constitue un souci majeur. C’est pourquoi, il est important de s’assurer de la solvabilité du candidat locataire avant de signer un contrat de location. Lorsqu’on possède un bien immobilier, cette vérification de la solvabilité est nécessaire pour tirer le meilleur parti de ses investissements immobiliers.
Pourquoi la solvabilité d’un locataire est-elle déterminante ?
Solvabilité du locataire : qu’est-ce que c’est ?
Un locataire solvable est celui qui sera capable de payer sa caution, son loyer à temps et d’honorer toutes ses obligations locatives durant toute la durée du bail. Avec cette solvabilité, le locataire s’octroie une côte de crédibilité qui rassure le propriétaire. Un locataire solvable est, donc, à mesure de payer le loyer sans difficulté chaque mois, de s’acquitter des montants exigibles mensuellement après la signature du contrat de bail. Il fournit des garanties, notamment, des informations financières qui permettent d’établir sa solvabilité et d’honorer tout engagement pris avec le bailleur. Il fait prévaloir le fait qu’il dispose de ressources suffisantes pour payer le loyer. Une personne solvable est le locataire idéal pour toit propriétaire de biens immobiliers.
Solvabilité, critère décisif pour le bailleur
Ainsi, la solvabilité du futur locataire s’avère primordiale pour le bailleur à plus d’un titre.
Un critère de sélection des locataires
Après avoir établi la valeur locative de son bien immobilier, tout propriétaire se doit de trouver un locataire capable de s’acquitter du loyer mensuellement. Encore, faut-il trouver ou opter pour la bonne personne ou le locataire crédible, voire solvable. C’est pourquoi, le propriétaire recherche des informations sur le locataire candidat en vue de s’assurer qu’il sera à mesure de payer régulièrement le loyer. Entre plusieurs candidats locataire, il optera toujours pour le plus solvable. Le bailleur tient compte de la solvabilité pour mieux rentabiliser son bien. Il accepte de signer le contrat de bail avec le candidat qui répond le mieux à ses attentes financières en évitant ou en éliminant les moins solvables ou les locataires insolvables.
Ainsi, le bailleur s’assure de la solvabilité du locataire. Cette solvabilité qui dicte le choix du futur locataire et constitue un critère prépondérant pour trouver un bon locataire.
Critère de rentabilité du bien immobilier
Il est important de conclure un contrat de bail avec un locataire solvable qui saura payer mensuellement le loyer. Ce locataire financièrement digne de confiance constitue la garantie d’un investissement rentable. Ainsi ; la rentabilité du bien immobilier dépend de la solvabilité.
En effet, lorsque le locataire s’acquitte mensuellement de son loyer, il permet au bailleur d’avoir des revenus stables mensuellement En procurant un revenu stable, la solvabilité du locataire rend l’investissement fiable et à faible risque tout en permettant d’avoir un bon retour sur investissement. La solvabilité permet de répondre aux attentes financières du propriétaire. Ainsi, un locataire solvable est essentiel pour tirer parti des investissements immobiliers.
Critère de location en toute sécurité
La solvabilité permet au bailleur de savoir si le candidat locataire sera capable de payer la caution, le loyer avec la régularité comme consigné dans le contrat de bail. Cette solvabilité, associée à la régularité de paiement de loyer limite les impayés et les risque de location immobilière. Elle constitue, par ailleurs, et à bien des égards, une garantie de risques locatifs et permet d’éloigner du propriétaire les locataires de mauvaise foi. Du coup, avec cette garantie en ce qui concerne le respect des échéances de paiement de loyer, le bailleur peut espérer un revenu régulier pour honorer ses engagements financiers avec une banque ou pour mieux organiser ses dépenses. Elle élimine, chez le bailleur, la crainte continuelle d’un défaut de paiement ou d’une perte de loyer.
Quel est le bon niveau de revenus ?
Pour éviter les impayés de loyer, le propriétaire va s’atteler à vérifier la solvabilité du candidat locataire. Mais quel est le niveau de revenus qui s’avèrent suffisants en fonction de la valeur locative du bien immobilier ? Autrement dit, quel loyer pour quel salaire ou quel loyer, le candidat locataire peut se permettre en fonction de ses revenus ?
Niveau de loyer maximum mensuel en fonction du revenu
Lorsqu’un candidat locataire décide de louer un appartement, il lui est conseillé de rechercher un loyer qui est adapté à ses revenus ou à son salaire. En général, il est recommandé d’opter pour un loyer qui correspond au tiers de son salaire. L’idéal est d’allouer cette part (un tiers) du salaire à la location d’un appartement. Il est conseillé d’avoir un salaire ou des revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer.
Ainsi, le locataire candidat ne doit pas s’aventurer dans la location d’un appartement ayant une valeur locative mensuelle excessive par rapport à ses moyens ou supérieurs à 1/3 de son salaire. Il doit rechercher un loyer qu’il peut payer sans être en danger financièrement et correspondant à 1/3 de son revenu mensuel. Ce niveau limite les risques locatifs et sécurise la solvabilité du locataire. Il permet au candidat locataire de ne pas se laisser étrangler financièrement par son loyer. Il doit se fixer une valeur limite qui permet de faire face aisément aux autres dépenses. Les dépenses de location ne devraient, donc, pas dépasser 1/3 du revenu mensuel.
Quels documents le locataire doit-il fournir ?
Pour tout candidat à la location d’un appartement, le propriétaire peut exiger un certain nombre de pièces justificatives. Ce sont généralement des justificatifs relatifs à l’identité, au domicile, aux activités professionnelles et au revenu.
Justificatif d’identité
Pour confirmer son identité, le futur locataire devra fournir l’un des documents suivants en cours de validité et comportant sa photographie et sa signature :
- Carte nationale d’identité française ou étrangère.
- Passeport français ou étranger.
- Permis de conduire français ou étranger.
- Document justifiant du droit au séjour : carte de séjour temporaire, Carte de résident ou carte de ressortissant d’un État membre de l’UE.
Même si le futur locataire fournit la copie des documents, la présentation des documents originaux peut être exigée par le propriétaire.
Justificatif de domicile
L’une des pièces suivantes peut servir de justificatif de domicile :
- 3 dernières quittances de loyer ou, si nécessaire, une attestation du précédent bailleur ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges locatives.
- Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
- Le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, un titre de propriété de la résidence principale.
Justificatif d’activités professionnelles
- Un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
- L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale
- L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan
Justificatif de revenu
Dans le but de vérifier la solvabilité du futur locataire et d’éviter d’éventuels impayés, le propriétaire peut exiger un ou plusieurs des documents suivants :
- Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition perçue en France ou le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts perçus dans un autre Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale d’un autre Etat ou territoire.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Justificatif de versement des indemnités de stage.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable pour les professions non salariées.
Quels sont les calculs de solvabilité du locataire à effectuer ?
La solvabilité est le fait qu’un locataire dispose des revenus suffisants pour payer mensuellement le loyer. Il est possible de calculer cette solvabilité du futur locataire en déterminant sa capacité locative ou le ratio de solvabilité également appelé taux d’effort.
calcul de la capacité locative
Le calcul de la capacité locative est effectué sur la base du revenu net imposable et selon la formule suivante. Le montant des revenus annuels nets du locataire/12 et en appliquant le taux de 33,3%. Ainsi, pour un futur locataire qui déclare un revenu net annuel de 40 000 €, sa capacité locative sera de 1 100 € par mois, après avoir effectué le calcul suivant : 40 000 € /12 * 33,3 %.
Calcul du ratio de solvabilité
Ce calcul permet d’estimer la part que représentent les charges liées au loyer dans le budget du futur locataire, c’est-à-dire l’impact du coût du loyer. Le ratio de solvabilité est égal au rapport entre le coût du loyer et le revenu du futur locataire. Par exemple, pour un futur locataire qui perçoit un salaire de 3 000 € et pour qui les charges liées au loyer sont de 900 €, le taux d’effort sera de 900 € / 3 000 €, soit 30 %. Dans ce cas, les charges du loyer représentent environ 30 % du salaire et lui permettent d’avoir assez de revenus (70 % du salaire) pour les autres dépenses mensuelles. Le futur locataire est donc considéré comme étant solvable.
Quels sont les recours en cas d’impayé ?
Résolution à l’amiable
Lorsque le locataire ne paie pas le loyer, surtout en cas de non-respect du délai de paiement, le propriétaire doit entreprendre, dans un premier des démarches en vue d’initier un dialogue avec le concerné. Ainsi, après un retard de 15 jours, le propriétaire pourra initier un contact avec le locataire par voie téléphonique, par courriel ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il s’agit de communiquer avec le locataire défaillant en vue de comprendre les raisons de ce retard et de trouver un compromis. Avec cette démarche une solution peut être trouvée rapidement. Au cas où le locataire serait confronté à des difficultés financières, un accord pouvant déboucher sur un échelonnement de la dette peut voir le jour entre les deux parties.
La mise en demeure de payer
Lorsque les négociations en vue d’aboutir à règlement à l’amiable ne débouchent pas sur un accord convenable pour les deux parties, le propriétaire peut alors entamer une procédure par voie d’huissier en envoyant une mise en demeure de payer. Après la réception de cette mise en demeure, le locataire dispose de deux mois pour régler ses arrières de loyer. Si le locataire ne parvient pas à régler en totalité cette dette, il peut être assigné devant un tribunal de justice.
L’assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire
Face à un refus de paiement à la fin du délai imparti par la mise en demeure de payer, le propriétaire peut assigner le locataire en justice devant un tribunal de justice. Alors une assignation à comparaître lui est envoyée par un huissier de justice. Il est donc convoqué devant le juge pour loyer impayé. Le tribunal constatera la résiliation du bail de location et prononcera l’expulsion du locataire.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
