Quel que soit votre projet d’immobilier, que ce soit pour investir ou en tant que résidence principale, il y a de grandes chances pour que vous passiez par l’étape du crédit immobilier. En effet, rares sont les projets immobiliers à être financés entièrement avec du cash. Cependant, pour obtenir le précieux sésame, l’une des conditions nécessaires est de respecter un taux d’endettement de 35% maximum. Qu’est-ce que cela signifie ? Comment le calculer ? On fait le point avec vous.
Pourquoi calculer son taux d’endettement ?
Avant toute chose, il est important de faire le point sur ce qu’est le taux d’endettement. En quelques mots, il s’agit du ratio entre le montant du crédit mensuel qui peut vous être accordé, et vos revenus. Par exemple, si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier avec une mensualité de 500 € et que vos revenus s’élèvent à 2 000 € nets, alors votre taux d’endettement est de 25%. D’ailleurs, c’est plutôt un bon chiffre puisque le taux d’endettement maximal autorisé par la loi est de 35%. Enfin, il existe des dérogations, lorsque le reste à vivre est suffisant, en dépassant ces 35%.
Quoi qu’il en soit, la principale raison pour laquelle il est nécessaire de calculer son taux d’endettement, c’est que cela permet de se rendre compte de la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit immobilier. Ainsi, lorsque le taux d’endettement est trop élevé (par exemple 50%), alors le banquier juge que l’emprunteur ne parviendra pas à rembourser son crédit chaque mois.
Comment calculer le taux d’endettement le plus précisément possible ?
Si vous souhaitez calculer votre taux d’endettement avant de vous rendre en banque, alors il vous suffit de suivre cette formule : la somme de vos charges divisée par la somme de vos revenus. Pour avoir un résultat en pourcentage, il suffit enfin de multiplier par 100. Pour savoir ce que vous pouvez mettre dans cette formule, vous pouvez retenir :
- Charges : crédits (auto, conso, immobilier…), pensions à verser ou loyer (qui peut être supprimé si vous passez en propriété après l’achat).
- Revenus : salaires (ou bénéfices nets de l’entreprise), primes, pensions reçues, aides au logement, revenus locatifs ou allocation d’adulte handicapé.
Réalisez donc la somme de ces différents revenus et charges, puis faites le calcul. Rapidement, vous saurez quel est votre taux d’endettement avant l’ajout de la mensualité du crédit immobilier.
Quelles sont les pistes pour améliorer son taux d’endettement ?
Pour améliorer votre taux d’endettement, il n’y a pas de secret ! Soit vous augmentez vos revenus, soit vous réduisez vos dépenses… ou les deux ! Par conséquent, vous pouvez donc tirer sur plusieurs cordes :
- Remboursez tous vos crédits en cours : si vous avez encore des crédits immobiliers, vous pouvez les garder si les loyers sont supérieurs à la mensualité de ces derniers. Sinon, revendez le bien.
- Augmentez votre apport personnel : mécaniquement, la somme à emprunter sera moindre, vous réduisez donc votre taux d’endettement.
- Augmentez vos revenus : c’est peut-être la méthode la plus efficace et rapide !
Bref, vous l’aurez compris, les pistes pour améliorer son taux d’endettement sont multiples. Cependant, pour trouver celle qui correspond le mieux à votre projet, il est important de préparer en amont un calcul précis de votre taux d’endettement !
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..